급매물 다 팔리고 부동산 집값 상승?

급매물 다 팔리면 집값은 다시 상승할까. 집값 하락 폭이 둔화되는 조짐이다. 규제안화 이후 급매물이 상당히 소진되고 주요 아파트 단지 및 재건축이 가능해진 구축 아파트 중심으로 호재가 생겼기 때문이다. 전국 아파트 실거래가지수는 10개월 만에 반등이다. 

 

 

* 목차

1. 전국 아파트 실거래가지수 반등 
2. 늘어난 거래량, 부동산 전망
3. 부동산 하락과 시장 불안 요인 
4. 여전히 투자 1순위는 부동산

 

 

 

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1. 전국 아파트 실거래가지수 반등

전국 아파트 실거래가지수가 반등했다. 올해 2월 전월 대비 1.08% 올라 지난해 4월 이후 처음으로 상승 전환했다. 정부가 관련 규제를 완화하면서 급매물 거래가 늘고 일부 지역에서 직전 거래가보다 높게 팔리는 상승 거래가 나타났기 때문이다. 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.85% 올라 1월에 이어 두 달 연속 올랐다. 강남 4구가 있는 동남권의 상승폭은 2.28%로 제일 크다. 잠실, 가락, 고덕동 등 일대 대단지 아파트는 최대 2~3억 올랐다. 경기는 1.83%, 인천 0.78%, 지방 0.46% 모두 상승한 가운데 최근 급매물 거래가 늘어난 세종이 전월보다 2.99% 올라 전국 광역시도 중 최대 상승 폭을 보여줬다. 정부가 올해 1월 재건축 안전진단 기준을 완화한 후 기대감이 커지며 30년 넘은 구축 아파트 매매가 늘어난 게 주목된다. 올해 1분기 매매된 서울 아파트 6천448건 중 준공 30년이 넘은 아파트는 1천 198건으로 전체의 19%다. 지난해 평균 14% 보다 많고 21~30년 된 아파트도 지난해 4분기20%에서 올라 올해 1분기 24%로 늘었다. 

반면 신축 및 준신축 아파틑 매매 비중이 줄었다. 5년 이하 아파틑 지난해 4분기 28%에서 올해 1분기 22%로 떨어졌고 6~10년 이하도 같은 기간 14%에서 11%로 내려갔다. 

 

2. 늘어난 거래량, 부동산 전망

전국 부동산 매매량도 전월 대비 30% 넘게 늘어난 거래량을 보여줬다. 올해 2월 전국 부동산 매매량은 7만 8천 950건으로 전월 5만 8천 690건보다 34.5% 늘었다. 지난해 4월 이후 매매량이 줄었던 것을 감안하면 반등이다. 올해 1월은 1만9천280건으로 지난해부터 이어진 거래 침체를 감안하면 확실히 부동산 거래는 늘었다. 그 밖에 오피스텔, 단독 다가구, 상가 및 사무실, 연립 다세대, 상업 업무용 빌딩, 토지 등도 같은 기간 매매량이 눈에 뜨게 늘었다. 이에 따라 매매 금액도 올해 1월 14조5천2억 원에서 2월 20조1천459억 원으로 39% 늘었다. 이 역시 지난 해 2월엔 못 미치지만 지난해 7월 이후 처음으로 20조 원대를 기록했다. 거래량 상승세는 3월에도 이어졌고 4월에도 거래량은 더 늘었다. 당분간 거래량은 상승세를 이어갈 전망으로 보인다. 

 

 

3. 부동산 하락과 시장 불안 요인

더이상의 부동산 하락과 시장 불안 요인은 없어진걸까. 아니다. 물론 최근 감소세였던 20~30대 아파트 매입도 늘어났고 특례보금자리론 신설과 생애최초 주택구입자 등 실수요층을 위한 대출 완화로 급매물 매수에 나서기도 했다. 매입자 연령대별 주택 거래 현황을 분석하면 올해 2월 20대 이하와 30대의 전국 아파트 매입 비중은 31.96%로 전월 29.85%보다 늘었다. 2021년 1월 이후 2년 1개월 만에 최대치다. 지난해 10월 26%까지 떨어졌던 서울 아파트의 20~30대 매입 비중도 올해 2월 34.7%로 1월 30.8%보다 늘었다. 같은 기간 경기는 32.7%에서 36.4%로 인천은 32.1%에서 33.1%로 증가했다. 

하지만 거래량이나 실거래가지수 상승이 직접적인 부동산 상승으로 이어지긴 어렵다. 급매물 소진 후 잠시 가격이 올랐지만 이로 인해 거래가 뜸해지면 다시 내려갈 수 있다. 대세 상승으로 가려면 글로벌 경제 안정도 되어야 하고 국내 경제 성장률도 활성화 되어야 한다. 그러나 현 시점은 오히려 글로벌 경제는 불안하고 국내 경제 성장률은 둔화 등 악재가 많아 부동산 상승의 대세 전환이 빠르게 다시 오는 것은 회의적인 입장이다.

 

4. 여전히 투자 1순위는 부동산

그럼에도 불구하고 여전히 우리나라 투자 1순위는 부동산이다. 2023 대한민국 웰스 리포트에 따르면 부동산 가격 하락으로 부자 1인당 평균 부동산 보유액이 2021년 말 45억 원에서 2022년 말 39억7천만원으로 6억 원쯤 줄었다. 10억 원 이상의 금융 자산을 보유한 사람들을 부자로 정의하고, 이들의 투자 전략 등을 분석한 결과이다. 이들은 그럼에도 불구하고 투자 1순위로 부동산을 꼽았다. 그 다음에 예금, 주식, 펀드와 신탁, 채권 순이었다. 구체적으로 부자 3명 중 1명이 올해 부동산 매입 계획을 갖고 잇으며, 유형은 40평형 미만 아파트가 가장 많다. 이들이 예상한 부동산 가격 상승 시점은 2025년 이후(37%), 2024년 하반기(26%), 2024년 상반기(24%) 등이다.  

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영끌을 하거나 과도한 대출을 해서 부동산을 매입한 경우는 대출 이자율이 상승하면 부동산 하락과 함께 큰 상실감을 느낄 것이다. 부동산 투자를 안해서 부동산 융성기에 벼락 거지가 된 경우는 지금이 기회라면 기회일 수 있다. 그런데 모든 흐름에는 UP & Down이 있다. 강대국 흐름도 그렇고 주식 흐름도 그렇고 인생 흐름도 그렇다. 결국 자신이 그 흐름에서 항상 역행하고 있는 것은 아닌지 아니면 항상 그 흐름을 파도타듯 잘 타고 있는 지 점검해 보는 것이 중요하다. 부동산 시장도 언제나 타이밍!