부동산 임대소득 절세, 단순경비율 기준경비율

요즘은 회사원이나 근로자도 부동산 임대 소득이 있는 경우가 많다. 연봉에 임대 소득까지 생기니 세법에 대해서 잘 알지 못하면 세부담이 매우 커질 수 있다. 5월 종합소득세 신고를 현명하게 준비하자. 

 

* 목차

1. 고액 연봉 근로소득자의 부동산 임대 소득 
2. 단순경비율 기준경비율
3. 부동산 임대 사업 소득세 모의 계산
4. 종합소득세 절세 방안, 장부 신고 및 공동사업 제도 활용

 

 

 

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1. 고액 연봉 근로소득자의 부동산 임대 소득 

고액 연봉을 받는 회사원의 경우 투자를 위해 상가를 매입, 임대 사업을 하게 되면 고민이 생긴다.  단순 회사원일 때는 매년 2월에 근로소득에 대해 회사를 통해 연말정산만 하면 끝났던 것과 달리 부동산 임대 소득이 발생한 후부터는 5월 종합소득세 신고를 통해 근로소득에 부동산 임대소득까지 합해 납부할 세금이 늘어나기 때문이다. 임대 소득이 발생하면 종합소득세 신고를 세무 대리인에게 의뢰해 무난히 진행할 수 있다. 그런데 임대 소득이 늘면 신고 유형 변경에 의해 세금이 더 나올 수 있다는 안내를 받게 된다. '단순경비율'이던 사업 소득 신고 의무가 '기준경비율'로 변경되기 때문이다. 근로 소득과 동시에 사업 소득이 발생하면 이를 합산해 종합소득세 신고를 해야 하는데, 우리나라는 이때 누진세가 적용된다.

따라서 급여가 높은 고액 연봉 근로자는 추가되는 사업 소득에 높은 한계 세율이 적용돼 세부담이 매우 증가할 수 있다. 세부담을 줄이려면 과세표준 계산의 기준이 되는 소득 금액을 줄여야 한다. 근로 소득의 경우 세법에 총급여에 의해 근로소득 금액을 계산하는 식이 정해져 있어 임으로 줄이는 게 불가능하다. 사업소득 금액을 계산하는 방법은 크게 2가지가 있다. 장부를 기장해 지출한 경비에 의해 소득금액을 계산하는 장부 신고와 세법에서 정한 경비율에 의해 소득금액을 계산하는 추계신고다. 단순경비율과 기준경비율은 추계신고에 해당하는데 추계신고란 사업자가 장부를 작성하지 않은 경우, 세법에서 업종별로 정한 경비율에 의해 수입금액에서 차감할 경비를 계산하는 방법이다. 

 

 

2. 단순경비율 기준경비율

단순경비율이나 기준경비율의 적용 대상자는 전년도 수입 금액 규모에 따라 정해진다. 부동산 임대업의 경우 직전 연도 사업 수입 금액이 2천 400만 원 이상이면 기준경비율에 의해 계산해야 하고, 2천400만 원 미만이면 단순경비율로 계산할 수 있다. 단순경비율에 의한 소득금액 계산은 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제해 소득금액으로 정하며, 기준경비율에 의한 소득금액 계산은 수입금액에서 매입비용, 임차료, 급여, 그르고 수입금액에 기준경비율을 곱한 금액을 공제해 소득금액을 결정한다. 그런데 부동산 임대업은 임차료, 매입비용, 급여 등의 지출이 없으므로 수입 금액에 기준경비율을 곱한 금액만을 공제할 경비로 인정받는다.

기준경비율과 단순경비율은 업종과 기업의 특성에 따라 기획재정부령으로 정해 고시된다. 고시되는 단순경비율이 기준경비율보다 확연히 높으므로 각각의 경비율을 적용해 계산한 소득금액에서 세부담의 차이가 상당하다. 

 

 

3. 부동산 임대 사업 소득세 모의 계산

부동산 임대사업 소득세 모의 계산을 해보자. 소득세 세율 구간이 45%인 경우 상가 임대 사업에 대해 모의 계산을 하면 단순경비율 41.5%, 기준경비율 16.7%로 가정할 때 임대사업 수입 2천300만 원에 대해 단순경비율로 계산한 세부담과 2천500만 원에 대해 기준경비율에 의해 계산한 세부담 차이는 300만 원이 넘어 수입 금액보다 세부담이 커지는 결과가 나올 수 있다. 이런 사실을 인지하면 월세 수입을 연 2천400만 원 미만으로 조절하기 위해 월세를 200만 원 미만으로 낮추고, 대신 관리비 명목으로 받던 수입과 임대보증금을 상향 조정하는 방법을 통해 단순경비율 대상자로 적용받을 수 있을지 생각하게 된다. 

하지만 월세 수입뿐 아니라 관리비 수입과 보증금에 대한 간주임대료도 고려해야 한다. 부동산 임대업의 경우 사업 소득의 총수입금액을 구성하는 것은 월세소득뿐 아니라 실질적으로 임대인에게 귀속되는 관리비 명목의 수입과 보증금에 대한 이자상당액(간주임대료)도 포함되기 때문이다. 

 

 

4. 종합소득세 절세 방안, 장부 신고 및 공동사업 제도 활용

고액 연봉자의 부동산 임대소득의 종합소득세 절세 방안은 무엇이 있을까. 장부 신고 및 공동사업 제도 활용이다. 수입 금액의 한 끗 차이로 인해 세부담이 오히려 더 커질 수 있는 상황에 대해 대처할 수 있다. 우선 검토해야 할 것은 상가 임대업에서 발생하는 경비 상당액의 규모다. 상가 매입 시 부담한 차입금에 대해 지출하는 이자 금액이 고액이라면 종합소득세신고에서 장부 신고를 고려할 수 있다. 기준 경비율로 계산한 소득금액과 실제로 임대사업에 대해 지출하는 이자 비용, 재산세 등의 경비를 차감해 계산한 소득금액을 비교했을 때 소득금액이 더 낮게 계산되는 방법으로 신고하는 것이다. 

또 다른 방법은 공동사업 제도 활용이다. 개인사업자의 경우 기장 의무와 추계신고 방법이 결정될 때 단독명의 사업자와 공동명의 사업자를 구분해 별개의 사업자로 판단한다. 즉 단독명의 임대사업장의 수입금액이 1천200만원,  두 명의 공동명의 임대사업장의 수입금액이 1천 200만 원, 세 명의 공동명의 임대사업장 수입금액이 1천 200만 원이라면 이 세 사업자를 구분해 단순경비율을 적용받는 것이다. 즉 여러 개의 부동산으로부터 임대소득이 발생할 예정이라면 공동명의 부동산에 대해서는 공동사업자로 사업자를 등록해 공동사업제도를 활용해 기장의무 판단을 구분하면 된다. 

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오늘은 고액 연봉 근로소득자의 부동산 임대 소득 절세법을 단순경비율과 기준경비율을 비교하여 알아보았다. 세법에 대해서 알고 못 알고의 차이가 5월 종합소득세의 세부담 차이를 크게 줄일 수 있으니 고액 연봉 근로소득자 중에 부동산 임대 소득자는 참고하기 바란다.